美国全国地产经纪商协会11月12日公布的数据，把美国楼市的温度计直接摁到了2010年8月以来的最低点。10月成屋成交年化375万套，环比降5.5%，同比降8.8%。这个数字低于市场预期的380万至386万区间，也是自今年1月以来的最大单月跌幅。成屋销售过去一年约占美国整体房市交易量的85%，它的冻结意味着一个更长的链条正在被卡住：换房的人不动了，装修的人也不会动。

中位价的数据看起来还在涨，41.67万美元，同比仅涨0.4%。0.4%是什么概念，这是自今年2月以来最小的年度涨幅，而房价已经连续40个月同比上涨。涨幅几乎贴着零走，说明卖方在挂牌价上已经很难再往上顶了。不过NAR的中位价与Redfin的成交价中位数口径并不相同：Redfin同月数据显示，其覆盖的成屋成交价中位数同比下跌0.4%至38.86万美元，为2023年5月以来首次年度下跌。真正反映市场真实温度的是另一组数据：10月成交的房源中，36%在成交前至少降过一次价，这是Redfin有记录以来的最高比例。更宽的口径是，61%的成交房源最终售价低于原始挂牌价。挂牌价和成交价之间的裂缝，就是买家议价能力的回归。

库存方面，10月在售成屋159万套，环比增1.3%，同比增4.6%，对应5.1个月供应量。5.1个月是2015年底以来的最高水平。库存上升本身不必然意味着价格要跌，但结合成交量的冻结来看，供给在积累而需求在退后，这个组合对价格是不友好的。NAR首席经济学家Lawrence Yun把原因指向了房贷利率：10月成交反映的是8月和9月签的合同，当时利率虽在爬升但尚在7%以下；而10月月均利率已进一步升至7.33%，这意味着未来几个月的成交数据可能更弱，买家在那个窗口里选择观望，不是不想买，是月供算不过账。

对于家居行业来说，成屋换手率是一个比房价更前置的变量。美国人换房之后才会换家具、换橱柜、换地板、换沙发。成屋成交冻结，意味着2027年上半年的零售订单缺乏增量来源。这个传导链有时滞，但方向是确定的：10月的成交下滑，会在明年春天转化为家居零售端的订单收缩。更值得留意的是那36%的降价成交比例。降价成交意味着卖家的净资产收益被压缩，换房后的可支配预算随之收窄。一套房子少卖两万美元，新家的装修预算就可能砍掉一个档次。家居消费的降级，往往不是从“不买”开始的，是从“买便宜一档”开始的。

利率的方向是唯一的变量。10月初30年期房贷利率触及近三年高点后，最近几周有所回落，MBA数据显示截至11月6日当周30年期固定利率从7.3%回落至7.21%。Nationwide高级经济学家Ben Ayers的判断是，“这可能是最糟糕的时候”，但他预计短期内不会有太大改善，因为即便抵押贷款利率略有回落，水平仍然相当高。对于盯着美国订单的家居出口企业和跨境电商卖家来说，等待利率回落来拯救2027年上半年的订单，大概率等不到。更务实的准备是：把产品结构往翻新和局改场景倾斜，换房带来的全屋采购在收缩，但住在房子里的人总要换掉坏了的龙头和磨穿了的地板。成屋成交375万套这个数字，不是家居行业的丧钟，但它是一道清晰的信号：靠换房驱动的增量生意，要换一种做法了。

展开