8月21日，贝壳控股披露了截至2026年6月30日的中期财务业绩。在房地产行业持续调整的背景下，这家全国最大的存量房交易平台交出了一份“营收下降、利润大增”的成绩单。

财报数据显示，2026年上半年，贝壳实现总交易额1.65万亿元，同比下滑4.5%。其中存量房交易额1.16万亿元，与上年同期基本持平；新房交易额4043亿元，同比下降17.1%。净收入方面，上半年实现434亿元，较上年同期减少59亿元，同比下降12%。

然而，在营收大盘缩减近60亿元的背景下，贝壳上半年录得净利润38.79亿元，较上年同期21.6亿元大幅增长79.4%，半年度利润规模已超过2025年全年的29.91亿元；经调整后净利润达到47.96亿元，同比增长49.2%。尤为突出的是二季度，净收入同比下降5.7%至245亿元，净利润却达到26.24亿元，同比增幅高达100.8%，经调整经营利润率提升至14.6%，创下近三年以来新高。

利润的暴增并非来自收入的扩张，而是源于过去半年内对组织架构、员工规模与成本结构的深度收缩。

2026年上半年，贝壳营业成本由上年同期的388亿元压缩至319亿元，净减少69亿元，降幅达17.9%，显著大于12%的收入降幅。人员开支的缩减占了大头：雇员总数从上年同期的13.19万人降至10.74万人，净减少2.45万人，内部佣金及薪酬成本从95亿元降至85亿元，半年内仅内部人工成本一项就省了10亿元。与此同时，支付给外部中介的外部分佣支出也同比减少了19.9%。

人员精简的同时，贝壳推行了门店合并与单店提效策略。截至上半年末，平台活跃门店数由5.87万家降至5.78万家，直营品牌链家在部分商圈主动合并重叠低效门店，推动上半年门店成本下降23.2%。二季度，链家活跃经纪人人均二手房交易单量同比提升50%，贝联活跃门店店均二手房单量同比增长26%，以更精简的人员支撑了平台24.8%的二手房交易单量增长。

运营费用的压缩进一步放大了经营杠杆。上半年贝壳营运费用为72.75亿元，同比下降18%。其中，销售和市场推广费用从37亿元大幅削减32.3%至25亿元，研发费用同比缩减14.4%至10亿元，研发人数由2295人精简至1896人。成本与费用的全面控制，推动上半年综合毛利率由21.3%升至26.6%，二季度单季毛利率达到28.6%，同比提升6.7个百分点；经营利润从17亿元增长至43亿元，经营利润率由3.3%攀升至9.9%。

业务层面的结构调整同样为利润改善提供了支撑。变动最剧烈的是家装家居与房屋租赁两翼业务。家装家居业务上半年主动收缩了获客成本高企的外部非经纪渠道，退出了部分单位经济模型无法打通的下沉城市，收入由75亿元下滑26.4%至55亿元，但贡献利润率却由32.3%攀升至38.2%，二季度单季达到39.6%的历史高位。

存量房业务方面，净收入由136亿元微降3.2%至131.55亿元，但平台服务、加盟服务及其他增值服务收入同比增长27.8%，推动存量房业务贡献利润率从39.9%提升至46.1%。新房业务方面，总交易额同比下降17.1%至4043亿元，净收入下降15.9%至140亿元，但贡献利润率由23.9%升至27.7%，二季度新房应收账款周转天数由上年同期51天缩短至39天，现金流回笼效率显著提升。

房屋租赁业务方面，上半年在管“省心租”房源超过79万套，同比增长约34%，但由于省心租模式向“净额法”转型，平台仅将收取的管理费与佣金确认为收入，收入同比下滑8.5%至98.46亿元，贡献利润率却由7.6%提升至15%。

成本收缩与业务模式转型也扭转了贝壳的现金流状况。上半年经营活动产生现金流量净额为51.41亿元，上年同期为净流出31.39亿元，同比改善逾82.8亿元。期末，公司账面持有的现金、现金等价物、受限资金及短期投资合计达到560亿元，资产负债率由43%回落至41.6%。

不过，成本砍削带来的盈利增长存在天然边界。当单店人效被拉升至高位后，长期利润增长终究需要依赖总交易额与营收规模的增长。上半年贝壳平台移动端月活由4870万降至4570万，活跃经纪人缩减了3.7万人。

作为以ACN（经纪人协作网络）为核心护城河的平台型企业，一线从业者与长尾供给的持续流失一旦触及临界点，可能对房源信息的覆盖度与购房者履约体验造成潜在影响。对贝壳而言，在剔除人员与营销支出的冗余后，如何以更小的人员基数与更轻的资产模型上重塑交易增量，将是其下一阶段必须直面的考验。

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